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Inspección Técnica de Edificios. (ITE)

Qué es la Inspección técnica de Edificios (ITE)

La Inspección Técnica de Edificios es un sistema de control periódico del estado de los edificios de vivienda plurifamiliares, para garantizar su durabilidad en condiciones óptimas de seguridad.

La inspección y el informe correspondiente lo realizan arquitectos o arquitectos técnicos. En el informe hacen constar el estado y las deficiencias observadas, clasificándolas según grado de gravedad establecido en el Decreto 1877/2010.

De la valoración realizada en el informe se deriva si la Propiedad debe o no realizar proyecto y obras de rehabilitación.

El Certificado de Aptitud es el documento final de todo el proceso ITE, y podrá obtenerse bien en los casos que el informe de la ITE es favorable, como después de obras de rehabilitación consecuencia de un informe ITE previo no favorable.

El Certificado de Aptitud lo expide el órgano competente de la Administración pública, que califica la idoneidad del edificio para su uso como vivienda.

El informe ITE del técnico incluye:

  • La descripción y fotografías del edificio, de su envolvente (fachadas y cubierta), de su estructura y de sus instalaciones .
  • Las deficiencias detectadas, su calificación y los plazos para corregirlas.
  • La calificación del estado general del edificio.

En el informe se califican las deficiencias detectadas, en; deficiencias graves o deficiencias leves.

Son deficiencias graves aquellas que por su importancia deben corregirse en el plazo de tiempo indicado.

Y si representan un riesgo para las personas, se debe detallar las medidas urgentes de seguridad a adoptar previas a la ejecución de las obras de rehabilitación.

Mientras que se consideran deficiencias leves aquellas que sin ser graves, si debemos realizar un mantenimiento para evitar el deterioro posterior de parte o todo el edificio.

En el informe también se califica el estado general del edificio, en; muy grave, con deficiencias graves, con deficiencias leves o sin deficiencias.

Muy grave:  Existencia generalizada de deficiencias graves, que afectan la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas. Deben adoptarse inmediatamente las medidas de seguridad necesarias.

Con deficiencias graves: Existencia de deficiencias que por su importancia deben corregirse en el plazo indicado.  Si hay riesgo para las personas, deben adoptarselas medidas de seguridad necesarias, de forma urgente, previamente a la ejecución de las obras.

Con deficiencias leves: Existencia de deficiencias por falta de conservación. Deberán realizarse trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o parte del mismo.

 Sin deficiencias:  No se aprecia deficiencias en el edificio, según inspección ocular.

Y…. para qué sirve?…

La ITE servirá para conocer el estado de los edificios de viviendas existente, y establecer unas inspecciones y mantenimiento periódicos, que garanticen su durabilidad en condiciones óptimas de seguridad.

Por tanto la ITE realiza las siguientes funciones:

  • Informa a la Administración del estado de los edificios construidos.
  • Evita situaciones de riesgo por falta de mantenimiento de los edificios.
  • Como la prevención o mantenimiento periódico es más barato que una rehabilitación mayor, es también un ahorro para los propietarios.

“Mejor prevenir que curar”

  • Conciencia a la sociedad de la importancia del mantenimiento de sus inmuebles.

(Igual que estamos acostumbrados a pasar las inspecciones técnicas de nuestros vehículos para conocer su estado y repararlos periódicamente si es necesario, es de lógica hacer lo mismo con nuestros edificios de viviendas)

La Inspección Técnica de Edificios aplicada en un edificio en concreto, determina las patologías que sufre, el grado de gravedad y sus causas. Y si se requiere, las medidas que se deben tomar y en qué plazo de tiempo.

La Inspección es visual, y solo en caso de no ser suficiente para la calificación de las deficiencias detectadas, casos de deficiencias graves, el técnico debe proponer a la propiedad realizar un diagnostico mediante catas, pruebas o ensayos.

Qué inmuebles deben tener la ITE

 

Deben pasar la ITE (Inspección Técnica de Edificios):

  • Todos los edificios de más de una vivienda; plurifamiliares, (bloques de viviendas) según su antigüedad:
Antigüedad del edificio Termino máximo para pasar la inpección
Anterior a 1930 Hasta el 31 de diciembre del 2012
Entre 1931 al 1950 Hasta el 31 de diciembre del 2013
Entre 1951 al 1960 Hasta el 31 de diciembre del 2014
Entre 1961 al 1970 Hasta el 31 de diciembre del 2015
A partir de 1971 Hasta el 31 de diciembre del año en el que el edificiocumpla 45 años de antigüedad
  • Edificios que según programas u ordenanzas municipales deban pasar la inspección.
  • Edificios de viviendas, cuyo inmueble o una de sus viviendas quieran acogerse a programas públicos de fomento y ayudas de la rehabilitación.

* Quedan exentos aquellos edificios que hayan sido declarados en ruina por órganos locales competentes.

 Quién debe solicitar la ITE

Es responsabilidad y obligación de el propietario del edificio solicitar la ITE (Inspección técnica de edificios ) .

En edificios plurifamiliares en régimen de propiedad horizontal, dicha obligación se cumplirá mediante los órganos pertinentes de la comunidad de propietarios del inmueble.

Trámite y Caducidad de la ITE

En líneas generales hay cinco pasos:

  • Inspección técnica del edificio; espacios comunes y viviendas.
  • Realización y visado del informe ITE (según modelo normalizado).
  • Entrega a la Propiedad del Informe ITE.
  • Tramitación del informe ITE en la Generalitat:

En el informe se indica el estado general del edificio, según cuatro posibles calificaciones: sin deficiencias, con deficiencias leves, con deficiencias graves o con deficiencias muy graves.

Según la calificación del informe ITE sobre el estado del edificio, el proceso es distinto.

A) Si el informe es favorable: ITE “sin deficiencias” o “con deficiencias leves”:

  • Entrada y registro en l’Agència de l’Habitatge de:
    • el informe  ITE
    • la solicitud de expedición del Certificado de Aptitud, con calificación Apto.

B) Si el informe no es favorable: ITE “con deficiencias graves”:

  • Proyecto y obras de rehabilitación.
  • Entrada y registro en l’Agència de l’Habitatge de:
    • el informe ITE
    • el Certificado Final de Obras de rehabilitación
    • la solicitud de expedición del Certificado de Aptitud, con calificación Apto.

C) Si el informe es muy desfavorable: ITE “con deficiencias muy graves”, es para edificios que deben derribarse.

  • Entrada urgente en el Ayuntamiento municipal:
    • Comunicado de riesgo (modelo normalizado)
    •  informe ITE “muy grave”
    • Entrada y registro en l’Agència de l’Habitatge de:
      • el informe  ITE
      • la solicitud de expedición del Certificado de Aptitud, que será No apto.
    • El Ayuntamiento comunicará a la propiedad las medidas de seguridad y actuaciones a realizar.

Cuando el técnico que realiza la inspección observe que existe situación de riesgo que afecta la estabilidad del edificio y/o a la seguridad de las personas, deberá comunicarlo inmediatamente al ayuntamiento del municipio mediante el modelo de comunicado de riesgo.

Y cuando observe situaciones de infravivienda, incumplimiento de normativa de habitabilidad, deberá comunicarlo a la Administración, entregando el modelo de comunicado de situaciones anómalas.

Los plazos o tiempos que puede durar el trámite dependen mucho del estado del edificio:

Para la inspección y redacción del informe, el plazo puede ser de 3 a 5 días.

Si deben realizarse obras de rehabilitación o mantenimiento, los plazos quedarán indicados en el informe ITE y también dependerán de el tiempo de tramitación de permisos de obra, etc….

Para el trámite con l’Agència de l’Habitatge, el plazo puede ser aproximadamente de un mes.

El Certificado de Aptitud con calificación de apto, documento final que otorga l’ Agència de l’Habitatge, tiene una vigencia de 10 años.

Donde registrar la ITE  en  Catalunya 

L’Agència de l’Habitatge de Catalunya es el organismo competente de la Generalitat que otorga el Certificado de Aptitud ( ITE ) .

En algunos municipios hay entes locales que podrán  otorgar el Certificado de Aptitud.

Según el art. 17.2 del D. 187/2010, l’Agència de l’Habitatge puede hacer controles para garantizar la calidad de las inspecciones. Y puede establecer sanciones a la Propiedad por no realizar la ITE  a un edificio que debiera pasarla por ley, con multas que van de los 600 a los 3.000 €.

Agència de l’Habitatge de Catalunya:

c/Aragó 244-248 Barcelona. Tel. 93. 214.70.00

c/Diputació, 92. Barcelona. Tel. 93.228.72.00

 

La Aluminosis en la Inspección Técnica de Edificios

El uso de hormigón aluminoso en la construcción nació entre 1918 y 1920 en Francia. Sobre 1929 empezó a utilizarse en España, pero no fue hasta los años 50 cuando empezó a utilizarse mucho, siendo muy habitual en la construcción durante las décadas 50, 60 y 70 , que comprenden una etapa de “baby boom”.

Y es en  1990  cuando nace una alarma social por el término aluminosis consecuencia del primer siniestro por aluminosis en España, en el Turó de la Peira, Barcelona, donde se derrumbó el techo de viguetas afectadas por aluminosis, de un edificio de los años 60.

La ventaja del hormigón aluminoso es que endurece mucho más rápido que el hormigón portland, a las 24 horas alcanza resistencias  elevadas, de 450 Kg/cm2. Pero su parte negativa es que su composición se altera durante su vida útil si no hay un correcto mantenimiento.

Frente temperaturas altas y humedad, empieza a disminuir su resistencia mecánica porque se modifica su composición química, de aluminato monocálcico a aluminato tricálcico.

La segunda consecuencia, relacionada con la primera, es que aumenta su porosidad y por tanto es más permeable a la humedad. La entrada de humedad y/o agua causa oxidación en las armaduras de piezas de hormigón armado y a su vez la oxidación de las armaduras rompe el hormigón, permitiendo mayor entrada de agua, etc… es un espiral.

Cuando el hormigón aluminoso se deteriora en resistencia y porosidad decimos que sufre aluminosis.

En una  inspección técnica de edificios donde pueda haber, el técnico debe diagnosticar su presencia, ver el grado de afectación y si precisa intervención alguna.

El análisis químico de muestras nos dará la respuesta exacta. Pero también hemos de tener en cuenta que;

Es en la franja de 1950 y 1970 cuando más se utilizó y no sólo se construyeron edificios de viviendas, también oficinas, hoteles, hospitales, estaciones, … Y el color marrón oscuro pardo es también un indicador, aunque puede confundirse con armaduras oxidadas, cenizas u otras adiciones en un hormigón portland.

Los ensayos más realizados son,

El test de la oxina: que analiza la cantidad de aluminio. Un hormigón aluminoso contiene altas cantidades de aluminio  mientras que un hormigón portland contiene poco.

La prueba de los sulfatos: se analiza la presencia de sulfatos, que sólo están presentes en el  hormigón portland.

La prueba de los cloruros: que analiza la cantidad de cloruros que contiene el hormigón, debido a que éstos atacan y destruyen las armaduras, y por tanto a mayor presencia más riesgo de corrosión tendrá la estructura  analizada.

Si se detecta presencia de cemento aluminoso en una estructura, en el informe de inspección técnica de edificios se indicará que es aconsejable realizar inspecciones periódicas de mantenimiento cada cuatro años, o menos años si se detectase presencia de humedades o grietas. Si hay un buen mantenimiento y se evitan las humedades, difícilmente sufrirá aluminosis,  no precisarán intervención alguna o será puntual en algunas viguetas afectadas por filtraciones o humedades concretas. Si la estructura ya está afectada por aluminosis, puede que debamos apuntalarla, reforzarla mediante perfiles metálicos o sustituir el techo. Y sólo en muy pocos casos precisan desalojos inmediatos, una  decisión muy compleja y de gran responsabilidad.

Las termitas | Patologías de la madera

En edificios antiguos muchas veces encontramos que el techo es de vigas de madera. Diagnosticar la causa real de la degradación de la madera es básico para una buena terapéutica. Los seres vivos más habituales como causa de degradación de la madera, son la termita, la carcoma grande, la carcoma y los hongos, entre los que se distingue la pudrición parda, la pudrición blanca y la pudrición azul. Pero son las termitas, con diferencia, las que destruyen más estructuras de madera, se calcula que en nuestro país són la causa del 50% de las estructuras dañadas.

Las condiciones que necesitan para atacar la madera son humedad alta, calor y poco ruido.

Hay miles de distintas especies de termitas, la especie más habitual es la subterránea, “Reticulitermes”. Esta especie no tiene el nido en el edificio afectado, sino bajo tierra, donde vive la reina que pone diariamente unos 4.000 huevos. Las termitas obreras, la casta mayoritaria de la colonia, cuida y alimenta al resto de la colonia; la reina, el rey, las termitas soldado, ninfas, reproductores primarios, etc..

Las “reticulitermes” son una especie pequeña, de color blanco y que no acepta la luz, viven a oscuras. Exceptuando las reproductoras primarias que son negras con alas y si toleran la luz, e incluso pueden confundirse con pequeñas hormigas voladoras.

Para llegar a la estructura de madera, suben por el interior de las paredes y si no pueden realizan los llamados carriles termíticos, de tierra, saliva y excrementos. También realizan carriles termíticos colgando de las vigas de madera, como tubos de ventilación para airear los espacios donde trabajan.

Las zonas de las vigas más afectadas acostumbran a ser las cabezas o extremos de la viga. Recordemos que las vigas afectadas son aquellas que cumplen las condiciones de humedad y temperatura adecuados.

Su ataque puede probocar derrumbe de vigas u otra estructura de madera o cualquier otro elemento de madera como los falsos techos de cañizo, que antiguamente se construían mucho.

Son perfectas para ellas las vigas o estructuras de madera escondidas por falsos techos, debido a que hay oscuridad, humedad e incluso silencio.

Cómo poder diagnosticar un ataque de “reticulitermes” en una estructura de madera:

Tomar una muestra de madera en mal estado, deshacerla con las manos y si el resultado es una sustancia terrosa, efectivamente hay o ha habido termitas.

Observar presencia de carriles termíticos en paredes, techos o colgando de vigas. Pero! Sobretodo, la no presencia visible de estos carriles no es suficiente para descartar el ataque.

Las termitas al no tolerar la luz son capaces de atacar una viga entera por el interior y dejar la capa externa intacta. Así visualmente la viga parece que está en perfectas condiciones, pero si pinchamos con un punzón veríamos que su interior es un material sin resistencia y terroso que se puede deshacer con los dedos, la viga ha perdido su resistencia.